30대 중반인 내게 뭔가 지금까지 부동산 공부를 못했다는 공감과 함께 부동산 천재가 될 수 있다는 메시지도 함께 준 제목에 이끌려 보게 됐다.
ㅇ 오래된 아파트도 오를 수 있다는 것, 신도시는 입주 시점이 다가오면 더 오른다는 것, 중소형이 강세를 이끌어 호황기가 되면 중대형도 오른다는 것, 입지 좋은 곳은 더 많이 오른다는 것
> 부린이(부동산 어린이 = 부동산 초보)인 나는 이런 사실도 잘 몰랐다. 하지만 "당연한 거 아니야?"라고 하는 많은 사람들도 이 부분에 대해 왜 그런지 자세히 설명할 수 있는 사람은 몇 안될 것 같다.
ㅇ zip4는 지역 분석 같은 정석적인 부분도 정량적으로 데이터화했기 때문에 클릭 한 번이면 지역 분석이 끝난다. 전국 실시간 급매물도 클릭 한 번으로 찾을 수 있다.
> zip4.co.kr 은 서비스가 종료됐다. 대신 '호갱노노'나 '네이버부동산', '디스코'등의 부동산 플랫폼을 사용하면 될 거 같다. 아직은 들어가도 뭐가 뭔지 모르겠다. 주식을 처음 할 때 차트나 호가창을 보는 느낌이다. 그래서 이것도 보다 보면 익숙해질 것이라는 생각이 든다.
ㅇ 자신이 3년 전부터 그려온 궤적과 최근 3개월 동안 한 일들을 선으로 그어보라. 그 궤적으로 앞으로 3년이 이어진다. 미래는 변화무쌍할 것 같지만 전혀 그렇지 않다. 현재의 연장선일 뿐이다. 그래서 현재 어떤 생각을 하느냐가 매우 중요하다. 다만, 터닝포인트를 만나면 각도가 살짝 꺾인다. 시간이 지나면 그 꺾인 각도에 의해 전혀 다른 곳에 도달하게 된다.
> 2022년 좋은 인연을 만난 것과 부동산 공부를 시작하게 된 것 둘 다 좀 더 일찍 만나거나 시작했다면 좋았겠다 생각이 들면서도, 지금이라도 만나고 시작해서 감사하고 다행이라는 생각이 든다. 이 둘이 근래 가장 큰 터닝 포인트가 되어 내 인생이 더 멋진 미래로 살짝 각도가 맞춰졌다.
ㅇ 부린이의 시선
- 왜 사람들은 아파트에서 살고 싶어 하는 거예요? 빌라에서 살면 더 넓고 가격도 싸니 더 좋지 않아요?
- 왜 강남은 비싼 거예요? 지금 이곳도 충분히 좋은데 말이에요.
- 왜 윌 아파트는 가격이 안 오르는 거예요? 다른 곳은 정말로 많이 오르잖아요.
- 전세제도는 왜 우리나라에만 있는 거예요?
- 지은 지 30년이나 되어 허물어질 것 같은 강남의 재건축 아파트가 왜 10년 차 아파트보다 더 비싼 거예요?
- 부자들은 왜 부동산을 좋아하는 거예요? 세금이 많지 않나요?
- 부자들은 어떻게 저렇게 비싼 부동산을 소유할 수 있는 거예요? 모두 금수저였나요?
- 우리 집이 이사한다면 어디로 가실 건가요?
> 어린이의 시선에서 질문한 건데 부린이인 나도 잘 설명을 못하겠었다. 책을 읽은 지금은 어느 정도 개념은 있으나 자세하거나 이해가 쉽게 설명하기는 아직 어려운 것 같다. 부동산에 대해 이 정도 질문에만 잘 답할 수 있어도 중수 정도는 되지 않을까?
ㅇ 무언가(부동산 투자)를 할 때 필요한 질문.
"당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가?"
"세상은 왜 그것(부동산)을 필요로 하는가?"
"앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까?"
첫 번째는 부동산 투자를 왜 해야하는지에 대한 '당위성'과 관련된 질문이고, 두 번째는 어떤 부동산에 투자해야 하는지 '선택'을 도와주는 질문이다. 그리고 세 번째는 타임머신을 타고 '미래'로 갈 수 있도록 도와주는 질문이다.
ㅇ 부동산의 시세는 금리나 환율 또는 정책보다 일자리에 영향을 더 크게 받는다. 일자리가 있은 다음에 주거지가 있고, 주거지가 있어야 상권이 생기고 학군이 생긴다는 걸 명심하자. 호재 중에 1등은 고급 일자리가 생기는 것이고, 다음으로 좋은 호재는 고급 일자리와 주거지를 연결해주는 교통이 생기는 것이다.
> 2022년 11월 한국 부동산 시장은 금리의 영향을 제일 크게 받고 있는 것 같다.
ㅇ 가격을 보지 말고 지역을 보라
ㅇ 아파트는 토지비용이 절반이고 건축비와 부대비용이 절반을 차지한다.
ㅇ 오피스텔이나 도시형 생활주택 같은 주거시설은 대지 지분이 너무 적다. 건물의 비중이 높아 시간이 지나면 감가상각 될 확률이 높다.
ㅇ 매매가는 하락하는데 전세가는 줄곧 상승하고 있다. -> 매매가는 더 떨어질 가능성이 다분하다.
ㅇ 매매가와 전세가가 동반 상승하는 경우는? -> 큰 상승이 아니라면 되도록 사는 것이 좋다.
ㅇ 전세가가 보합인 데 반해 매매가가 급등하는 경우는 가수요가 많이 붙어 거품이 끼고 있는 상태라고 볼 수 있다.
ㅇ 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때는 바닥에 진입할 수 있는 시기. 다만 조금 기다리는 여유 필요
매매가와 전세가가 동반 상승할 때는 조금 늦었더라도 달리는 말에 올라타야 할 시기
매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때는 욕심을 버리고 다음을 준비
매매가와 전세가가 정체될 때는 기다리는 자에게 기회가 오는 구간이니 마음의 여유가 필요
ㅇ 대한민국 부동산은 전체가 하나의 사이클을 보이는 것이 아니고 지역마다 다르다는 것을 꼭 기억해야 한다. 이는 곧 언제나 투자의 기회는 어딘가에 있다는 것이다.
ㅇ 청약경쟁률은 심리가 살아나는지 살표보는 가장 객관적인 지표이면서도 부동산 타이밍을 잡는 좋은 선행지표라 할 수 있다.
ㅇ 재건축은 '대지 지분'이 핵심 키워드다.
분양권은 '적정 분양가'가 핵심 키워드다.
ㅇ 신도시는 불편함의 시간만큼 가격으로 보상받는다. 상가는 인프라가 완전히 완성된 후 들어가는 게 좋고, 오피스텔은 일자리가 밀집한 곳의 역세권이 가장 좋다.
ㅇ 100만 평 이상인 곳이 신도시다.
ㅇ 신도시 투자 기준
- 사업 규모가 어떠한가?
- 신도시를 만드는 주체는 누구인가?
- 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?
- 일자리가 함께 들어오는가?
ㅇ 구도심의 가격은 수요에 의해 결정된다
ㅇ 과거 평균 전세가율과 현재 전세가율을 비교해 지금의 전세가율이 과거 평균보다 현저히 높아졌을 때 그때가 매수 적기
ㅇ 30년 이상된 택지개발 지역은 재건축 아파트, 30년 이상 됐으나 택지개발이 아닌 형태로 형성된 구도심은 재정비촉진지구의 주택, 재건축 또는 재개발이 없는 30년 이내의 구도심은 1군 입지의 구축 아파트에 관심을 가져야 한다는 얘기다.
ㅇ 총평
사실 약 80%까지만 읽고 리뷰를 쓰고 있다. 부린이로서 첫 부동산 관련 책인데 제목만 보고 고른 책이다 보니 내가 원하는 방향은 아니었다. 아주 기초적인 부동산 지식을 가볍게 접하고 싶었는데 적금밖에 모르던 39세 김과장 이야기는 안 나오고 바로 부동산 천재가 나와버렸다. 마무리를 하지 못한 것은 아쉽지만 뒤로 갈수록 기술적인 내용이 나와서 지금 읽기 적절치 않다고 판단하고 여기까지 읽었다. 정리된 내용은 약 60% 정도 되고 그 뒤로 '지방 소도시 지역 분석법', '광역시 이상 지역 분석법', '적정 평당가로 적정 매매가 구하기' 등 실전에 필요한 알찬 내용들이 많이 나온다.
첫 부동산 책이라 좋은지 나쁜지 판단하긴 이르지만 부린이로서 느낌상 좋은 책인 것 같다. 저자가 가진 지식을 최대한 나누고자 하는 의도가 보인다. 군더더기 없고 필요한 부분은 나중에 다시 봐도 좋을 것 같다. 그래서 남은 20%는 부동산 공부를 더 하고 와서 볼 예정이다.
ㅇ 그 다음 공부할 책 : <월급쟁이의 첫 부동산 공부>
> 이정도면 진짜 기초적이지 않을까?
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